Вы нерезидент Франции, но владеете здесь недвижимостью? Налоговые аспекты

Многие иностранцы, желающие приобрести недвижимость во Франции, в том числе и выходцы из России, сталкиваются с принципиальным вопросом: на какую структуру и каким образом им оформить приобретаемый объект? Какие нюансы и подводные камни могут поджидать их с налоговой точки зрения? Для разъяснения этих вопросов мы встретились с адвокатом Алэном Эглон и доктором юридических наук университета Страсбурга Иваном Яковенко.

 - Прежде всего, хотелось бы понять, какие налоги придётся уплатить нерезиденту при покупке объекта недвижимости на территории Франции?

- По общему правилу сумма государственной пошлины, подлежащая уплате покупателем при покупке объекта недвижимости во Франции, составляет 5,8% от рыночной цены объекта. К этой сумме нужно прибавить примерную сумму в 1%, в которую покупателю обойдутся услуги нотариуса по оформлению сделки и регистрации соответствующих документов. В случае, если покупатель приобретает земельный участок для последующей застройки с целью продажи построенного на нём объекта, регистрационный сбор можно снизить до суммы в 125 евро при принятии покупателем на себя ряда обязательств.

- Говоря о покупке уже готового объекта недвижимости нерезидентом Франции для использования его в личных целях, какую структуру владения вы можете посоветовать?

- Окончательный ответ на этот вопрос зависит от цели, которую преследует покупатель-нерезидент, и конкретных обстоятельств его дела, куда главным образом можно отнести метод финансирования покупки, семейное положение покупателя и планы по использованию недвижимости, которые он преследует. Если говорить о покупке объекта для личного пользования без последующей сдачи в аренду, то основных вариантов два: покупка объекта на физическое лицо (или на нескольких лиц в случае нескольких покупателей) или на некоммерческое товарищество Франции (SCI) или Монако (SCP).  

- В чём принципиальная разница между этими двумя вариантами?

Если не затрагивать все юридические и налоговые тонкости, то покупка объекта через товарищество Франции или Монако даёт покупателю большую свободу при последующем распоряжении объектом недвижимости через распоряжение долями в данной структуре. Это открывает дополнительные возможности снизить ряд применимых налогов благодаря созданию прослойки в виде юридического лица между ним и самим объектом. Нужно понимать, что владение объектом недвижимости напрямую делает более сложным и затратным любые последующие действия по передаче данного объекта и всегда влечёт за собой уплату государственной пошлины и возможных налогов при его продаже или дарении. Владение же объектом через товарищество Франции или Монако позволяет в будущем продавать или передавать доли в данном товариществе без продажи или передачи самого объекта недвижимости, что в большинстве случаев выгоднее с налоговой точки зрения, как для продавца (дарителя), так и для покупателя (одаряемого).

- Существует ли разница между владением через SCI Франции или SCP Монако?

- Да, и эта разница весьма ощутима. С налоговой точки зрения владение объектом недвижимости через SCP Монако позволяет наследникам нерезидента Франции существенно снизить, а во многих случаях избежать налога на наследование во Франции, ставка которого между родителями и детьми может достигнуть 45% при наследовании долей и личного счёта участника в SCI Франции. С юридической точки зрения регистр SCP Монако носит закрытый характер, и ни одно третье лицо не может получить информацию об участниках и управляющем SCP Монако без постановления суда или предписания органов следствия или прокуратуры. В свою очередь, регистр SCI Франции открыт для всех, и любой желающий может заказать выписку, копию устава SCI и информацию, относительно уровня ее банковских обязательств, а иногда и финансовой отчетности, уплатив за это несколько десятков евро через специальный интернет сайт.

- А какую структуру выбрать нерезиденту, который планирует сдавать недвижимость в аренду во Франции?

- Для ответа на этот вопрос нужно уяснить фундаментальный принцип налогообложения арендного дохода с точки зрения налогового права Франции, которое относит к категории коммерческого дохода доход от сдачи меблированной недвижимости в аренду, а к категории некоммерческого дохода – сдачу в аренду недвижимости без мебели. Соответственно, для первой категории дохода не рекомендуется использовать SCI Франции или SCP Монако, которые являются некоммерческими структурами и в случае меблированной аренды поменяют свой налоговый режим на корпоративный с вытекающими отсюда негативными последствиями, включая ежегодную бухгалтерскую амортизацию объекта. Таким образом, для коммерческой сдачи недвижимости в аренду рекомендуется использовать специальный режим, предусмотренный для профессиональных арендаторов меблированной недвижимости, или коммерческую структуру. Также существует возможность использовать двойную схему (товарищество – коммерческая структура), которая позволяет воспользоваться всеми преимуществами SCI Франции или SCP Монако и при этом избежать ежегодной бухгалтерской амортизации.

- Какие законные схемы можно посоветовать тем, кто хочет сдавать свою недвижимость без мебели?

- Для этой цели подходит как SCI Франции, так и SCP Монако, так как обе структуры с налоговой точки зрения являются простыми товариществами со сквозным режимом налогообложения, которое происходит на уровне самих участников этих юридических лиц. При реальном режиме налогообложения прибыль от такой аренды, которая подсчитывается после вычета всех предусмотренных законом расходов на содержание объекта, должна быть задекларирована участником нерезидентом в его французской декларации с уплатой соответствующего налога, к которому нужно прибавить социальные отчисления во Франции, ставка которых будет разниться от страны проживания налогоплательщика.

- А что касается применимого налогообложения при перепродаже объекта недвижимости?

Применяемый налог будет зависеть от налогового режима продавца. При продаже объекта недвижимости физическим лицом или SCI Франции или SCP Монако будет применяться налог на прирост капитала, предусмотренный для физических лиц. С недавнего времени полная ставка налога для большинства нерезидентов равна 19%; к ней нужно прибавить социальные отчисления, ставка которых варьируется от страны проживания и социальной страховки продавца (полная ставка в 17,2% с возможностью снизить до 7,5% в ряде случаев). Окончательная ставка налога и социальных отчислений зависит от времени владения объектом: полное освобождение от налога наступает после 22 лет непрерывного владения, полное освобождение от социальных отчислений – после 30 лет владения. При продаже объекта французской коммерческой структурой будет применяться корпоративный налог в 28%, насчитанный на разницу между бухгалтерской ценой и ценой продажи. В случае продажи объекта иностранной коммерческой структурой данные правила усложняются, так как перед применением корпоративного налога будет применяться налоговое удержание у источника в 31 %.

Как мы видим, во французском налоговом законодательстве очень много тонкостей и нюансов, разбираться с которыми лучше доверить профессиональным юристам. Если вы понимаете, что ничего не понимаете, «Лазурный день» советует обратиться к русскоговорящему адвокату Алэну Эглон и к доктору юридических наук Ивану Яковенко.

Получить личные консультации можно в адвокатском бюро в Ницце по адресу: Boulevard Dubouchage, тел.: +33 (0)6 28 67 89 98

Наталья Копаева-Ребё